다가구 선순위 임차보증금 확인 꼭 필요합니다

다가구주택 선순위임차보증금 확인해야 합니다. 다가구 주택 임대차 계약할 때 선순위 보증금 확인 왜 중요할까요?

 

다가구 주택의 부동산 임대차 계약에서는 선 순위 보증금을 꼭 확인해야 하는데요. 오늘은 다가구 주택 임대차 계약 시 중요한 선 순위 보증금에 대해서 설명드리겠습니다. 우선 부동산 임대차 계약서 선수위보증금이 중요합니다. 

 

선순위 보증금

선순위 보증금 계약하려는 건물 전체에 나보다 먼저 계약한 사람들의 보증금의 합계를 뜻합니다. 다가구주택, 상가주택, 다중주택 등의 건물의 부동산 계약을 할 때는 여러 가구가 전입을 해서 거주하기 때문에 선순위 보증금이 얼마인지 계약 전에 확인해야 합니다.

 

1. 선순위 보증금을 확인해야 하는 이유

 

다세대주택 (집합건물)은 개별호수로 등기가 되어 있어 세대별로 소유자도 각각 다릅니다. 아파트처럼 한 건물에 호수별로 소유자가 다르니 계약할 때 해당 호수의 등기부만 확인하면 됩니다.

 

그래서 다세대 집합건물은 선수위가 없습니다. 전세, 월세 계약을 할 때도 한 세대만 전입이 가능하기 때문에 선수위와는 무관합니다. 현 임차인이 퇴거 후 새로운 임차인이 전입을 하기 때문입니다.

 

반면, 다가구주택은 말 그대로 한 개의 건물에 여러 가구가 전입을 하고 거주를 합니다. 하지만 소유주는 1명(공동 소유 포함)입니다. 한 건물에 여러 임차인이 살기 때문에 나보다 먼저 전입을 한 선수위를 확인해야 하는 것입니다.

 

선순위임차보증금의 내역을 정확하기 파악하지 않고, 괜찮겠지 하고 입주를 했다가, 그 집이 경매에 넘어갈 경우 순위가 늦은 임차인은 보증금을 날리는 불상사가 생길 수도 있습니다. 나보다 계약한 선순위가 얼마나 되는지 확인해야 됩니다.

 

 

2. 계약 시 건물과 토지 등기부 확인 함께

 

특히 다가구 주택은 임대차 계약 시 건물의 등기부 와 토지의 등기부도 함께 확인을 해야 합니다. 이유는 건물과 토지의 소유자를 다를 수도 있기 때문입니다. (물론 흔하지는 않지만 확인은 필요합니다.) 또는 건물에는 근저당이 없지만, 토지를 담보로 설정된 근저당이 있을 수도 있기 때문입니다.

 

선순위보증금이 중요한 이유

집주인에게는 보증금이 채권과도 같습니다. 임차 만기가 되면 임차인에게 돌려줘야 하는 돈입니다. 다가주주택, 상가주택, 다중주택 등의 등기를 확인해 보면 근저당 설정이 있는 경우가 많습니다. 은행 근저당과 선순위 보증금은 임대인의 채권이라고 보면 됩니다.

 

예를 들어  등기상의 근저당이 채권 최고액 7억이고, 선수의 보증금이 10이라 한다면 이 집의 채권은 17억으로 보면 됩니다. 계약하려는 집의 시가가 20억이고, 계약하려는 임차보증금이 1억이라면 곤란합니다. 

 

근저당 7억+ 보증금 10억+ 내 보증금 1억으로 주인에게 약 18억의 채권이 되는 셈입니다. 시가와 보증금과 근저당의 금액이 큰 차이가 없으니 위험부담이 있습니다. 이런 경우는 은행에서도 전세대출 승인을 해주지 않을 것입니다.

 

그렇다고 다가구주택의 근저당이 있는 집은 무조건 위험하다는 건 아닙니다. 시가 25억 정도의 다가구 주택에 건축 당시 받은 근저당 채권 최고액 3~4억 정도 있고, 선순위가 10억 정도인데, 내가 계약하려는 보증금이 1.5억의 전세라면 큰 문제가 없을 것으로 봅니다. 

 

이런 경우는 은행에서도 전세대출 심사를 하면 승인이 됩니다.

(단, 임대인의 채권양도 방식인 안심대출, 질권 대출 은 별도 확인 필요함)

 

선순위와 근저당이 시가 기준으로 60% 이상을 넘는다면 위험부담이 있습니다. 이런 집은 임대차 보호법의 최우선변제액 보증금 5000만 원 (서울시 기준)과 월세로 계약하는 것이 안전합니다. 

 

선수위보증금 확인하는 방법

1. 임대인의 선수위보증금 현황 정보제공

 

임대인은 임대차계약을 할 때 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현환 등 권리관계에 대한 정보를 제공하도록 되어 있습니다.

 

공인중개사를 통해 다가구주택을 임차할 경우, 공인중개사는 위와 같은 내용을 확인하여 설명하도록 법으로 되어있고 만약 확인, 설명하지 않은 것으로 인해 임차인이 피해를 볼 경우 손해배상 해야 한다는 대법원 판례(2011다63857)가 있으나, 소송이라는 절차를 진행해야 하는 번거로움이 있고, 또 공인중개사의 과실을 증명하는 과정도 쉽지 않기에 계약 전 임차인 입장에서는 이를 반드시 체크하여 공인중개사로부터 확인, 설명을 들어야 할 것이다..

 

 

2. 임대차 정보제공 내역서 열람

 

임대인이 제공한 내역을 믿지 못한다면 임대차 정보 제공 내역서 와 전입세대 열람을 하는 방법이 있습니다. 열람은 당사자만이 할 수 있어서 공인중개사는 열람을 할 수 없으니 계약 후 직접 하셔야 합니다.

(계약 전에는 임대인의 동의서가 있으면 가능하지만 사실상 열람은 어렵겠지요.)

 

계약자는 계약서와 신분증을 가지고 관할 주민센터에 방문하면 열람을 할 수 있습니다. 전입세대 열람은 전입한 세대원들의 전입 일자가 확인되므로 나보다 먼저 전입한 내역을 확인할 수 있습니다.

 

임대차 정보제공 내역서에는 보증금 금액과, 전입된 임차인들의 내역을 확인할 수 있습니다. 

 

3. 계약 때 주인이 괜찮다고 대충 둘러 된다면

 

괜찮아 괜찮아 (임대인, 부동산 포함) 하는 경우가 가끔 있습니다. 그 주인은 그 집에 대해 여러 번 계약을 하고, 자신의 집이니까 괜찮겠지만 그 집을 계약하는 임차인은 그 집도, 그 주인도, 그 부동산도 다 처음이라 아는바가 없습니다.

 

그래서 걱정도 많이 불안함이 있는 건 당연한데요. 물어보면 불쾌해하거나, 정확하게 알려주지 않고, 소액이니까 괜찮아 괜찮아 한다면 아무리 집이 좋아도 계약을 다른 집을 구하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

 

오늘은 다가구 주택 임대차 계약 시 꼭 확인해야 하는 선 순위 보증금의 중요성에 대해 정리해 드렸습니다. 집을 구하는 임차인들에게 도움이 되는 정보이기를 바랍니다.