다가구 주택 전세계약시 주의사항

 다가구 주택을 전세로 들어갈때 제대로 확인하지 않으면 보증금을 날릴 수도 있습니다. 다가구 주택은 다세대 주택과는 달리 각 호수별로 구분등기가 되지 않습니다. 즉, 다세대 주택의 경우 각 호실이 개별 주인이 있지만 다가구 주택은 하나의 주택으로 구분되어 다른 세입자의 보증금액을 확인하기가 용이하지 않습니다. 

 

오늘은 다가구 주택 전세계약시에 꼭 확인해야 할 사항을 확인해 보겠습니다. 

 

선순위 임차인의 보증금 확인

등기부가 건물 통으로 되어있는 다가구 주택에 대한 전세계약을 체결하기 전에 선순위 임차인들의 보증금이 얼마인지 먼저 확인해야 합니다. 

 

예를들어 6개 호실이 있는 다가구 주택이고, 내가 그 중에 하나의 호실에 전세로 입주할 예정이라면 나보다 먼저 들어가서 살고 있는 5개 호실의 전체 보증금이 얼마인지 알아야 합니다. 전체 보증금 즉, 내가 지급할 보증금 규모와 기존의 5개 호실의 보증금 규모를 모두 더했을 때 전체 보증금 규모가 그 건물의 전체 매매가 대비 80%를 넘으면 가급적이면 다른 집을 알아보는 게 좋습니다.

 

건물 전체 매매 시세가 5억원짜리 주택이라고 했을 때, 등기부 상에는 다른 담보 설정이나 근저당 설정없이 깨끗하다고 하더라도 앞서 5개 호실 보증금이 각각 1억씩이라면 이미 나보다 앞에 선순위로 받아갈 보증금이 5억이 있다는 겁니다. 자칫 잘못하여 건물이 경매로 넘어갈 경우 나는 한푼도 못 건질 수도 있습니다. 

 

건물 전체에 대한 근저당 여부는 등기부등본만 떼면 쉽게 확인이 가능하지만 개별 임차인들의 보증금 규모는 개인이 쉽게 확인이 불가 합니다. 만약 부동산 업자와 집주인이 맘먹고 사기를 칠려고 한다면 검증할 방법도 명확치 않습니다.

 

따라서 다가구 주택 전세계약시에는 공인중개사나 집주인에게 요구해서 앞선 임차인들의 보증금을 알 수 있는 계약서 및 확정일자 부여현황 등 관련 서류를 보여달라고 하고 직접 확인해야 합니다.

 

부동산 중개업자는 임대인이 보관하고 있는 임대차 계약서를 기반으로 하여 부동산 선순위 임대차 내역 확인서를 만들어 중개 대상물확인설명서에 첨부해야할 의미가 있고 이를 새로운 임차인에게 상세히 설명할 의무가 있습니다. 

 

임대인(집주인), 부동산을 통해서 선순위 보증금을 확인하기 어렵다면 임차인은 직접 주민센터를 통해서 확인할 수 밖에 없습니다. 물론 부동산 계약을 한 임차 예정인도 가능합니다. 임대차 계약서와 신분증을 지참하신 후 주민센터에 가서 "임대차정보제공"을 요청하면 됩니다. 

 

이렇게 주민센터에서 요청할 경우 주민센터는 해당 건물의 "확정일자 부여현황"을 제공해 줍니다. 단, 임대차에 관한 정보제공은 임대인의 동의가 필요합니다.