전세계약시 유의사항 및 체크리스트

목차

1. 계약전 유의사항

마음에 드는 전세 물건을 찾았을 때에는 우선 확인해야 할 사항들이 몇 가지 있습니다. 해당 물건이 무허가·불법건축물인지 여부, 적정 전세가 확인, 선순위 권리관계, 임대인의 세금 체납 여부 등을 미리 확인해야 합니다. 

무허가·불법 건축물 여부 확인

우선 마음에 드는 전세 물건이 전입신고를 할 수 있는 물건인지 확인해야 합니다. 무허가·불법 건축물은 「주택 임대차보호법」 적용을 받지 못하기 때문에 전세보증금에 대한 보호가 어려울 수 있습니다.꼭 건축물대장을 열람하시어 무허가 또는 불법 건축물인지 확인해야 합니다. 공인중개사만 믿고 있다가 사기 당할 수 있으니 본인이 직접 확인해야 합니다.

 

적정 전세가율 확인

두번째는 계약하고자 하는 물건에 대한 매매가 대비 적정 전세가율을 확인해야 합니다. 전세가가 매매가 대비 매우 높을 경우 매매가가 하락하거나 혹시나 경매로 집이 넘어갈 때에는 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 따라서 매매가 대비 전세가격이 지나치게 높은 경우는 가급적 피하는 것이 좋습니다.

 

선순위 권리관계 확인

자신이 맘에 든 전세 물건의 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 도 있습니다. 물론 공인중개사가 등기부등본을 확인해 주지만 백의 하나, 아니 만의 하나라도 사기를 칠려고 하려는 사람들을 조심해야 합니다. 전세계약일 전, 그리고 전세계약일 당일 꼭 등기부등본을 확인해 보시기 바랍니다. 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 꼭 확인해야 합니다.

 

임대인의 세금 체납여부 확인

계약할 부동산 물건에 있는 임대인이 미납한 세금이 있는지 확인 해야 합니다. 경우에 따라 보증금 전액 반환이 어려울 수도 있으니 임대인이 미납한 제금이 있는지 확인해야 합니다. 국세의 경우는 세무서에서 확인가능하고, 지방세는 주민센터에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다. 물론 이때 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 이를 동의해 주지 않는다면 뭔가 의심할만한 정황이 있으니 좀 더 자세히 살펴봐야 합니다.

 

 

2. 계약 체결시 유의사항

임대인(대리인) 신분 확인

전세 계약시에는 가급적이면 임대인 본인과 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 물론 위임장을 가진 대리인과 계약을 체결할 수 도 있겠지만 저는 가급적이면 임대인 본인과 계약을 체결하는 것을 추천 합니다. 그래야 만에 하나 있을 전세 사기를 예방할 수 있습니다. 이때 등기부등본 상 임대인이 계약 당사자인지 확인하고 임대인의 신분증을 확인해야 합니다. 대리인이 계약 당사자로 올경우 위임장과 인감증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때에는 임대인 명의의 계좌인지 꼭 확인 후 입금해야 합니다. 

 

공인중개사 정상 영업여부 확인

요즘에는 개인간 계약도 많이 진행하지만 그래도 아직까지 일반적으로 공인중개사를 통해서 계약을 체결합니다. 이때 미등록이거나 업무중지 상태의 공인중개사인지 확인해야 합니다. 만약 미등록이거나 업무중지 상태의 공인중개사를 통해 계약할 경우 중개사고 발생시에 보상을 받지 못할 수 있으니 주의해야 합니다.

 

주택임대차표준계약서 사용

전세계약을 체결할 때에는 주택임대차 표준계약서를 사용해야 합니다. 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 계약 관련 분쟁발생을 미리 예방할 수 있습니다. 주택임대차표준계약서는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드할 수 있습니다.

 

3. 계약 체결 후 유의사항

주택임대차 신고

주택 임대차 계약 체결 후에는 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동 부여되어 보증금 보호에 유리합니다. 보통 주민센터에서 주택임대차 계약을 신고하지만 부동산 거래관리시스템에서 온라인으로 신고 가능합니다.

 

권리관계 변동 확인(잔금 지급 시)

전세 계약을 체결한 이후에는 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는 확인해야 합니다. 또한, 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다. 잔급 지급일에는 등기부등본을 확인해서 권리관계에 다른 변동사항이 없는지 꼭 확인해야 합니다.

 

전입신고(이사 후)

주민등록법 제11조에 따른 의무사항을 전입 후 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 한날 새벽 12시 부터 대항력이 발생합니다.  

 

전세보증금 반환보증 가입(이사 후) 

 전세보증금 반환과 관련한 사고가 발생할 경우에는 보증회사에서 보증금  반환을 대신하여 책임지므로 자신의 전세보증금을 지키기 위해서는 꼭 가입해야 합니다.