23년 세법 개정-부동산 증여시 양도세, 취득세 세금 증가

   부동산 가격 상승에 따라 양도하는 것보다는 증여를 고려하시는 분들이 많습니다. 이럴때에는 세법 관련하여 잘 알고 준비해야 절세를 할 수 있습니다. 따라서 오늘은 우리의 자산의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산의 세금에 대해 내년 2023년부터 적용될 예정인 세법개정 사항을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

1. 증여후 양도시 이월과세 기준 시기 변경 : 5년 → 10년

  우선 부모자식간 및 부부간에 부동산 또는 동산에 대한 증여할 계획이 있으신 분들이라면 가급적 2022년도에 증여를 마무리 하는 것이 좋을 것 같습니다. 그 이유는 바로 증여 이후 양도 시기에 따른 세금(양도소득세) 증가 때문입니다. 2022년 까지는 부부간 또는 부모자식간 증여 이후 5년이 경과하고 나서 매도를 하면 증여를 받은 금액(취득가액)을 기준으로 양도소득세를 산출합니다. 증여 이후 5년 이내에 매도(양도)를 하게 되면 증여 받은 금액(취득가액)을 기준으로 양도소득세를 산출하지 않고 증여를 해준 사람이 해당 부동산을 취득한 시점의 취득가를 기준으로 양도소득세를 산출하게 됩니다. 즉, 증여에 따른 양도소득세 절세 목적을 전혀 달성할 수 없게 됩니다. 

  반면, 2023년 부터는 부부간 또는 부모자식간 증여 이후 5년이 아닌 10년이 경과해야 증여 받은 당시의 취득가액을 적용해서 양도소득세를 산출하게 됩니다. 증여 이후 10년 이내에 타인에게 매도할 경우에는 증여 받은 당시의 취득가액이 아닌 나에게 증여를 해준 부모나 배우자가 해당 부동산을 취득할 당시의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 산출하게 됩니다. 부동산 가격이 10년 이상 크게 변동이 없다면 상관이 없겠지만 부동산 가격이 우상향을 그리게 된다면 세금면에서 증여할 이유가 없는 것입니다.  

	~2022년	2023년~
증여 후 이월과세 미적용 시기	5년 이후	10년 이후

 

2. 다주택자 증여시 취득세 기준 : 지방세 시가표준액  →  시가

    1세대 1주택자가 아닌 다주택자가 배우자나 자식에게 증여하는 경우 증여를 받는 사람은 취득세로 13.4%를 납부해야 합니다. 이때 증여를 받는 사람의 부동산 취득가액을 어느 것(과세표준)을 기준으로 할 지에 따라 내야할 세금이 많이 달라집니다. 2022년 까지는 증여 부동산의 취득세 계산을 위한 과세표준을 지방세 시가표준액으로 하고 있습니다. 일반적인은 시가(실제 거래가액)는 시가표준액의 1.5배 수준입니다. 즉, 예를 들어 시가 10억짜리 아파트를 증여 받았을 때 취득세가 2022년의 증여할 경우에는 약 8900만원정도 부과되다면 2023년 이후에 다주택자가 배우자나 자식에게 증여할 경우 약 1억 3400만원 정도읭 취득세가 부가됩니다. 그러니 혹시라도 증여 계획이 있으신 다주택자분들은 2022년내에 증여하는 것으로 검토해야 합니다.

 

3. 다주택자 양도세 중과유예 ~2023년 5월 9일까지

   2022년 11월 14일 부터 전국에 서울 지역을 제외한 거의 대부분의 지역이 규제에서 해제 되었지만 아직도 서울지역은 규제지역에 남아 있습니다. 서울과 같은 조정지역에 다주택을 보유한 경우에는 양도소득세가 기본 세율보다 20~30%를 더 부과됩니다. 또한 장기보유특별공제(최대 양도차익의 30% 차감)가 적용되지 않습니다. 즉, 조정지역 다주택자들은 양도소득세 부담이 만만치 않습니다. 그러나 정부에서는 이러한 다주택자들의 매출 출회를 유도하기 위해 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 다주택자 중과제도를 유예해 주고 있습니다. 즉, 2023년 5월 9일까지는 다주택자가 가지고 있는 부동산 중 일부를 매도할때 양도소득세에 대한 세율을 기본 세율만 적용하고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다. 

   여기서 중요한 것이 증여하고자 하는 부동산에 담보가 잡혀있는 경우에도 혜택을 볼 수 있다는 것입니다. 이를 부담부증여하고 합니다. 증여시 부동산에 걸려있는 보증금 및 근저당 등의 채무를 함께 증여할 경우 채무 금액에 대해 증여자, 즉 증여를 하는 사람이 양도소득세를 납부해야 합니다. 또한, 이러한 부담부증여시에도 다주택자 양도세 중과유예가 동일하게 적용되므로 활용할 수 있습니다.