부동산 임대차 분쟁시 TIP

  오늘은 부동산 임대차 분쟁 관련 필요한 개념들과 임대차 분쟁이 지속될 시 조정을 신청할 수 있는 사이트에 대해 알아보겠습니다. 

 

  1. 전월세 상한제도

  전월세 상한제도란 월세의 인상률을 제한하는 제도로, 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 차임의 증액부분을 5%로 제한하는 제도 입니다. 전월세상한제에 따라 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했습니다.

 

  2.계약갱신요구권 행사시기

  계약갱신요구권 행사는 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사할 수 있습니다. 다만 2020년 12월 10일 이전에 체결되었거나 갱신된 계약의 경우 계약종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 그 기간을 도과하거나 그 전에 청구할 경우에는 효력이 없으니 유의해야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 

 

  3.계약갱신요구권 거절 가능 사유

   임차인의 계약갱신요구권은 형성권이기때문에 임차인이 임대인에게 요구함으로써 그 효력이 발생하지만 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구권은 효력을 상실하게 됩니다. 여기서 정당한 사유에 해당하는 경우는 임차인이 2번 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우와 임대인 또는 임대인 직계존/비속이 실거주할 목적으로 거절할 경우 입니다.  또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다.

 

4. 임대차 분쟁 조정 신청 방법

  임차인과 임대인간 분쟁이 지속될 경우 한국부동산원의 임대차분쟁조정위원회(https://adrhome.reb.or.kr)에서 저렴한 수수료로 임대차 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회의 조정위원은 법학/경제학 등 전공 교수인 연구자, 6년 이상 경력의 판사/검사/변호사, 감정평가사, 공인회계사, 공인중개사, 법무사, 세무사, 주택관리사, 건축사와 같은 각 분야 전문인력과 6년 이상 주택임대차 분쟁 관련 상담 경력자와 같은 실무자로 구성되어 주택임대차 분쟁의 균형 있는 조정을 꾀하고 있습니다. 

 

5. 임대차분쟁조정위원회가 다루는 분쟁의 종류

  주택임대와 관련한 임대인과 임차인 나아가 공인중개사와의 분쟁도 모두 조정위원회에서 조정신청 가능합니다. 

 

• 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
• 임대차 기간에 관한 분쟁
• 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
• 임차주택의 유지수선 의무에 관한 분쟁
• 임대차 계약의 이행 및 임대차 계약 내용의 해석에 관한 분쟁
• 임대차 계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
• 임대차 계약의 불이행 등에 따른 손해배상 청구에 관한 분쟁
• 공인중개사 보수 등 비용 부담에 관한 분쟁
• 주택임대차 표준계약서 사용에 관한 분쟁

6. 임대차분쟁조정의 절차

  ① 조정신청 접수 → 분쟁 당사자에게 내용 통지

  ② 조정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 신청인, 피신청인, 분쟁 관련 이해 관계인 또는 참고인에게 출석하여 진술하게

       하거나 조정에 필요한 자료나 물건 등을 제출하도록 요구

  ③ 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 합니다. 조정절차가 개시된

       날로부터 60일 이내(30일 까지 연장 가능)에 조정 종결

  ④ 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는

      조정을 거부한 것으로 간주함. 반면, 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된

      것으로 간주함

  ⑤ 합의가 성립한 경우 조정위원회 위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성하고, 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의

       지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재함