주택임대차보호법-세입자가 알아야 할 사항

주택임대차 보호법이 개정되면서  세입자가 행사할 수 있는 제도가 생겼습니다. 그 첫 번째가 "계약갱신요구권"이며 다른 하나는 "전월세 상한제" 입니다. 

 

계약갱신요구권은 쉽게 말하면 계약만기 때 세입자가 2년 더 살겠다고 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 전에는 집주인이 계약 연장을 원하지 않으면 다른 집을 알아봐야 했지만, 이젠 처음 2년이 끝나도 2년을 더 연장해서 살 수 있습니다. 

 

전월세 상한제는 보통 집주인이 계약만기 때 보증금이나 월세를 올려받는 경우가 많은데 이제는 집주인이 보증금이나 월세를 올리더라도 최대 5%까지만 올리 수 있도록 법이 바뀌었습니다. 

 

계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있나요?

 

계약갱신요구권은 그럼 언제 행사할 수 있을까요? 즉, 집주인에게 언제 말해야 하는 걸까요? 법에서는 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 말해야 한다고 정하고 있습니다. 이 기간이 지나버리면 "계약갱신요구권"을 쓸 수 없으니 유의해야 합니다. 

 

그리고 2020년 12월 10일부터 법이 바뀌었기 때문에 그 날 이후 새로 체결했거나 연장한 계약은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 말해합니다. 

 

 

계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

 

계약갱신요구권은 1번만 사용할 수 있습니다. 즉, 현재 전세로 살고 있는 2년과 계약갱신요구권을 쓴 2년을 더해서 총 4년간 거주할 수 있습니다. 

 

그러나 경우에 따라서는 계약갱신요구권을 사용하지 않아도 계약이 연장되는 경우도 있습니다. 그건 바로 자동연장입니다. 계약만기가 다 되었는데도 집주인도 세입자도 아무 말없이 지나가는 경우는 자동으로 계약이 연장된 것으로 간주합니다. 

 

이때를 법에서는 "묵시적 갱신"이라고 하는데 이때는 집주인도 세입자도 서로 아무 말 하지 않은 것이므로 "계약갱신요구권"을 사용한 것은 아닙니다. 

 

계약갱신요구권 사용 방법은?

 

계약갱신요구권은 세입자가 집주인에게 명시적으로 "계약갱신요구권"을 사용하겠다고 정확하게 전달되어야만 인정이 됩니다. 따라서 세입자는 내용증명 등으로 집주인에게 문서로 전달하거나, 전화로 알리거나, 집주인 휴대폰으로 문자메세지를 보내서 증거를 남겨 두어야 합니다.

 

계약갱신요구권은 단지 집주인에게 통지하는 것 만으로는 부족하며 반드시 집주인에게 도달했다는 증거를 남겨두어야 합니다. 즉, 전화는 녹취를 하고 문자는 답변을 받는 등의 방법이 있습니다. 가장 확실한 방법은 내용증명으로 통지하는 방법입니다. 

 

또한, 갱신요구권 행사로 인한 재계약서 작성시에는 특약으로 세입자의 갱신요구로 인한 재계약임을 표시해 두는 것이 좋습니다. 

 

집주인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있나요?

 

법 개정을 통해 세입자가 계약갱신요구권을 사용하여 갱신된 2년 동안은 안정적으로 거주할 수 있는 권리가 생겼지만 특별한 이유가 있다면 집주인의 권리도 함께 보호됩니다. 

 

그 특별한 사유는 다음 9가지 입니다. 

• 세입자가 월세를 2회 이상 연체했을 때 
• 집주인이나 집주인의 부모 또는 자녀가 거주할려고 할 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법(허위 신분, 주택 용도가 아닌 목적으로 임차한 경우 등)으로 임차한 경우
• 합의하에 임대인에 임차인에게 상당한 보상을 한 경우
• 집주인의 동의 없이 임차인이 전대한 경우
• 임차인이 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 임차 주택의 일부 또는 전부가 파손되어 주거 기능을 상실한 경우
• 주택을 철거하거나 재건축하려 할 경우
• 임차인의 의무를 현저히 위반 한 경우 (임대인 동의 없이 인테리어 공사 등)

 

집주인이 거짓으로 계약갱신요구권을 거절하면?

만약 집주인이 직접 거준하다고 해서 계약갱신요구권을 거절하고 나서 다른 세입자를 놓는 등 거짓으로 계약갱신욕권을 거절했다면 어떻게 할까요? 그럴때에는 세입자가 그 집에 2년 동안 더 거주할 수 있는 권리가 부당하게 침해된 것으로 봐서 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

집주인이 바뀐 경우 계약갱신요구권을 사용할 수 있나요?

지금 살고 있는 집이 팔려서 집주인이 바뀔 경우에는 세입자가 "계약갱신요구권"을 언제 사용하느냐에 따라 달라집니다. 예를 들어 지금 집주인이 다른 사람에게 집을 팔는 계약만 한 상황이면 아직 집에 대한 권리가 다 넘어가지 않았으니깐 지금 집주인에게 "계약갱신요구권"을 쓰겠다고 하면 됩니다.

 

그렇지만 현재의 집주인이 매매계약을 하고 소유권까지 새로운 집주인에게 넘겼다면, 새로운 집주인에게 "계약갱신요구권"을 사용한다고 말하면 됩니다. 

 

하지만 새로운 집주인이 그 집에 직접 거주하기 위해 집을 샀다고 하면 세입자가 "계약갱신청구권"을 사용해도 집주인이 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 

 

전월세 상한제 적용 시기는?

전월세 상한제는 지금 살고 있는 주택의 임대료를 조정할 수 있는 시기에 적용됩니다. 만약 2년 전세 계약을 했다면 계약 후 1년이 지났거나 계약만기가 다올 때가 바로 그 시기입니다. 임대차계약을 체결하고 1년이 넘었을 때 또는 계약갱신 시에 세입자가 계약갱신을 요구하여 재계약된 경우 집주인이 임대를 올려달라고 한다면 최대 5%까지만 가능합니다. 

 

집주인이 임대료 인상을 요구하면?

계약연장할 때는 대부분 물가가 올랐다고 임대료도 올리는 경우가 많습니다. 그럼 집주인이 5% 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 할까요? 꼭 그러한 것만은 아닙니다. 5% 상한은 말 그대로 상한선입니다. 세입자와 집주인이 잘 상의해서 5% 이내의 범위에서 결정할 수 있습니다. 

 

집주인이 전세계약을 월세계약으로 바꾸자고 할 경우는?

집주이 전세계약을 월세로 돌릴려고 할 경우에는 세입자의 동의가 있어야 합니다. 즉, 집주인이 마음대로 바꿀 수는 없다는  것 입니다. 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 제안하게 되면 세입자는 그 이유와 조건을 들어보고 자신의 경제적 상황을 고려해서 동의할지 말지를 결정하면 됩니다. 그리고 전세를 월세로 바꿀 때에는 법에서 정한 전환율이 있습니다. 시행령에서 정하는 이자율 2%에 기준금리를 합하여 정하면 됩니다. 

 

집주인이 전월세 상한제를 초과하는 금액으로 임대료를 올릴 경우는?

만약 집주인이 계약만기 때 기존 차임(보증금과 월세)의 5%가 넘는 금액으로 계약연장하자고 주장하면 어떻게 해야 할까요? 집주인과 세입자의 계약은 서로 잘 생각해보고 양쪽이 만족할 수 있는 수준으로 합의하는 게 가장 좋습니다. 집주인이 5%가 넘는 금액으로 임대료를 올려달라고 한다면 세입자는 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. 

 

 1. 계약갱신요구권을 써서 5%가 넘지 않는 금액으로 집주인과 다시 합의 하는 방법

 2. 5%를 초과했지만 세입자가 받아들일 수 있는 수준이라면 합의 갱신하고 '계약갱신요구권'은 다음번에 사용할 수 있는 준비하는 방법