주택임대차보호법-집주인이 알아야 할 사항

집을 전세나 월세로 내놓고 있는 집주인들 입장에서 한번 주택임대차보호법에 대해서 알아보겠습니다. 세입자들 만기가 다가오는 상황에서 보증금을 올려야 할 상황도 있고 또는 전세를 월세로 전환하고 싶을 때도 있습니다. 또한, 내가 직접 집에 들어가서 살아야 할 경우도 있습니다. 다양한 경우에 주택임대차보호법하에서 집중인이 알아야 할 사항을 하나하나 살펴 보도록 하겠습니다. 

 

세입자가 동의하지 않으면 5%도 올릴수 없나요?

집주인이 임대료를 5% 올린다고 하면 세입자가 동의 안하면 못 올린다고 알고 계신분들이 있습니다. 이 때 무조건 못 올리는 것은 아닙니다. 원래 주택임대차보호법은 집주인과 세입자가 서로 만족할 수 있게 협의할 수 있는 기준을 제시해 주는게 목적이었습니다. 

 

법 내용을 살펴보면 집주인은 세금이나 공과금, 물가상승 등 경제사정이 변했을 때 임대료를 올려달라고 할 수 있다고 하니 적정한 수준에서 임대료를 조정하자고 할 수 있습니다. 

 

세입자와 임대보증금 등에 대한 합의가 잘 되지 않으면? 

집주인과 세입자의 의견이 서로 달라 끝까지 합의가 안되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 서울시, LH공사, 한국감정원에서 운영하고 있고 가까운 곳에 문의하면 조정신청 방법을 알려줍니다. 위원회에서는 변호사, 공인중개사, 감정평가사 등 전문가들이 합리적인 합의를 위하여 도와주고 조정하는 역할을 합니다. 

 

그러나 상대방이 조정에 응하지 않거나 조정안을 수락하지 않을 경우 법원 소송까지 갈 수도 있다는 것을 염두해 두어야 합니다. 

 

세입자와 합의했다면 임대료를 5%이상 올려도 되는지? 

세입자와 합의해서 5%가 넘는 금액으로 합의한 경우도 있습니다. 세입자가  "계약갱신요구권"을 사용하지 않겠다고 하면 집주인과 5%가 넘는 금액으로 임대료에 대해서 합의할 수 있습니다. 하지만 세입자가 "계약갱신요구권"을 쓰겠다고 한 경우에는 5%가 넘는 임대료를 받을 수 없으니 유념해야 합니다. 즉, "계약갱신요구권"을 쓰면 5% 이상 올릴 수 없고, "계약갱신요구권"을 사용하지 않으면 5%이상 보증금 상향이 가능합니다.

 

전월세 상한제는 언제 적용되는지?

전월세 상한제가 적용되는 경우는 다음 2가지 경우가 있습니다. 

 1. 먼저 계약만기가 되어서 임대료를 조정할 경우(계약갱신요구 시 증액)

 2. 계약 후 또는 증액 후 1년이 지난 경우(계약기간 중 증액)

 

이때 집주인은 세입자에게 경제사정 등이 변했으니 임대료를 5% 이내에서 올려달라고 할 수 있습니다. 요약하자면 계약갱신 요구에 따라 갱신될 때와 계약기간 중에 임대료를 올려야 할 때 전월세 상한제가 적용된다고 생각하면 됩니다. 

 

계약기간을 1년으로 했는데 1년에 5%씩 임대료를 올릴 수 있는지?

법에서는 1년 계약, 즉 2년 미만의 계약은 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 1년 계약을 했더라도 법으로 계약기간을 2년으로 보장하고 있기 때문에 2년 계약을 한 것과 마찬가지로 세입자는 같은 임대료로 2년 동안 살 수 있습니다. 

 

다만, 2년의 계약기간 중에 경제상황 등 집주인에게 특별한 사정이 있으면 계약일로부터 1년이 지난 후에 5%이내에서 올려 달라고 할 수 는 있지만, 1년마다 계약갱신으로 보고 보증금 인상을 요구하는 것은 불가합니다. 

 

전세계약을 월세계약으로 바꿀 수 있는지? 

집주인이 기존 전세계약을 월세계약으로 바꾸고 싶다면 세입자의 동의를 받아야 합니다. 집주인이 경제상황 변화 등을 이유로 전세를 월세로 바꾸자고 제안하는 건 언제든지 가능합니다. 또 전세를 월세로 바꿀때에는 법에 있는 "월차임 전환율"을 적용해 바꿔야 합니다.

 

계약갱신요구권은 언제  쓸 수 있는지? 

세입자가 "계약갱신요구권"을 쓰려면 기존 계약이 만료되기 6개월 전에서 1개월 전까지 집주인에게 말해야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후에 새로 체결되거나 갱신되는 임대차계약은 2개월 전까지 행사하도록 법이 바뀌었습니다. 확인하시기 바랍니다. 참고로 "계약갱신요구권"은 세입자가 1번만 사용할 수 있습니다. 

 

묵시적 갱신은 계약갱신요구권이 사용된 것으로 보는지? 

집주인과 세입자 모두  계약 갱신에 대해 아무 말 없이 지나가 버린 경우를 "묵시적 계약갱신"이라고 합니다. 이럴 때 법에서는 기존 계약 내용 그대로 다시 2년 더 연장된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이때 세입자도 계약 갱신에 대하여 명확한 의사를 집주인에게 전달하지 않았기 때문에 "묵시적 계약갱신"일 때에는 세입자의 "계약갱신요구권"을 사용하지 않은 것입니다. 따라서 집주인은 더 이상의 계약연장을 원하지 않거나, 현재의 세입자가 살고 있는 집을 팔고 싶다거나 하는 계획이 있다면 세입자에게 미리 알려서 "계약갱신요구권"을 쓰는 것에 대해 미리 협의를 하는 것이 좋습니다.